新加坡新闻：学习新加坡模式，就能实现居者有其屋？
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01 房地产
在世界房地产发展史上，新加坡房地产发展模式值得我们留下一笔。中国房地产发展至今，房地产已经发展为国家经济支柱产业之一。
我国房地产占GDP比重约7.5%，若考虑上下游产业链，可能已经达到GDP的30%。虽然房地产仍然作为推动我国经济增长的主要贡献者，但从这几年表现来看，它已经逐渐在开始反噬中国的经济。
城市居民房产净值占家庭财富的比重高达71.35%，农村居民家庭房产净值的占比也有52.28%。
目前对于很多家庭来说，要么买不起房，要么就是当一辈子房奴，而且还得是全家一起当。目前的现状与所谓的“居者有其屋”的愿景，相去甚远，甚至还在越走越远。
而新加坡，一个贫穷落后的第三世界港口城市，是如何在短短50年光阴里，进行完美逆转，摇身一变为世界上最发达及完善的房地产市场的现代国际大都市呢？同时还能实现居者有其屋的梦想，其中的奥秘需要我们好好学习。
02 新加坡
新加坡北隔柔佛海峡与马来西亚为邻，南隔新加坡海峡与印度尼西亚相望，毗邻马六甲海峡南口，国土除新加坡岛（占全国面积的88.5%）之外，还包括周围63个小岛。
新加坡面积719.1平方公里，比中国香港(约1000平方公里)还要小，几乎和广东的珠海城市一样大。新加坡总人口约为500+万人。
从地图上看，新加坡的地理优势确实非常好。而后，新加坡也将充分利用这个优势，一步步发展壮大。
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19世纪初，新加坡沦为英国殖民地。随着蒸汽船的发展以及苏伊士运河的开通，新加坡成为航行于欧亚之间船只的重要停泊港口。
1942年，新加坡被日本占领。1963年，新加坡脱离英国的统治正式加入马来西亚。后因为政治冲突，1965年新加坡被驱逐出马拉西亚。
1965年8月9日，新加坡脱离马来西亚，成为一个有主权、民主和独立的国家。此时的新加坡内忧外困，这个主权国家能否生存下来都是个问题。
建国以后，新加坡人民的集体危机感爆棚，只能靠着勤奋打拼在逆境中以求得生存。
在这样的背景下，新加坡硬是走出一条经济增长奇迹之路。更惊奇的事，超过80%的人住在政府建设的组屋里，并且体面地、安稳地生活工作，享受着均等化的公共服务。
03 居者有其屋
新加坡之所以能实现居者有其屋，政府起了决定性作用。政府是新加坡最大的土地所有者和住房供应者。新加坡国有或者公有土地占主导地位，占比约87%。
国有确保了新加坡政府低价征收土地，公共基础设施为土地增值带来的大部分升值，也归属国家。
1964年，新加坡成立市区重建局，那时候新加坡还未建国。同年，《土地征用法》颁布，为市区重建局征用、清理和整合零碎地块以建立国家土地储备和安置居民工作扫清了障碍。
新加坡是个小国，国土面积小，土地规模总量明显受到限制，于是新加坡就走上了填海造地的道路，以增加土地供应。
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新加坡樟宜国际机场，一半是填海造的，被称为“花园里的机场”
建国后的新加坡，百废待兴。当时国内住房短缺，政府迫切需要采取一种低成本的住房模式以便在最短时间内解决人民的住房问题，于是“居者有其屋”的计划就此诞生。
新加坡政府在建国后，就已经考虑到了居民的住房需求，这一点就很值得称赞。
1960年，早在建国前新加坡就设立了建屋发展局。该机构主要负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理。也就是我们后面要说到的组屋。
截止到目前，新加坡超过80%的人居住在这类公共住房里。新加坡公共组屋占比在1995年达到峰值88.07%，住房自有率在1990年达到89.8%。
而一海之隔的深圳住房自有率到底有多少呢？答案是仅23%！你可以想象下，这之间的差距。
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那组屋的价格怎么样？
组屋定价是由政府指导的，目前新加坡将征收地价定在1973年的水平，这点简直难以想象。而中国的房价就随着地价水涨船高。
而且，新加坡建设组屋低价卖给市民要求房价收入比控制在3-5倍。
房价收入比：
是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室80平米，25000元/平米，平均200万左右；一对夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比为200万/4.8万=40倍。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。新加坡的组屋价格控制在3-4倍，相对中国来说既是良心价也是白菜价。
新加坡组屋是用来满足中低收入家庭的自住需求，并且有严格的收入控制。比如申请三房式新组屋，就要求年收入上限6000-12000新元，申请四房或以上的组屋要求收入上限12000-18000新元。
如果是申请一房和二房，那么年收入上限可以更低点。这样就能保证低收入的人群，有房可以住。
同时，根据不同情况都将获得数额不等的购房津贴。比如，申请两居组屋，补贴后最低仅售9.5万新元（约50万人民币）。
新加坡也有住房公积金政策，而且公积金存款利率较高，高于同期商业银行定期存款。存款利率高，就能避免被过度提取，之后居民买房可以用到。新加坡的公积金局通过公积金购买政府债券。
政府出售债券获得资金，并提供给建屋发展局，建屋发展局利用这笔钱，为组屋提供建设资金。这样公积金就能循环利用起来。
1993年以来，新加坡公积金的贷款利率都比较低，一般在公积金存款利率的基础上上浮0.1%，一直稳定在2.6%。这个存贷之间几乎没有利率差，简直不要太友好。
贷款利率固定在2.6%，而且还可以得到90%的贷款，这就相当于是1成首付买房。这对于普通大学生毕业生来说，3-5年就可以买到自己的房子。
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1988年，新加坡成立市镇理事会，负责维护和管理组屋区的公共设施。对房龄超过20年的房地产，如果80%业主同意，便可整体进行出售或重建。
1989年之后，新加坡政府推出组屋翻新计划。对老旧组屋进行收购重建翻修，以改善居民的住房环境。同时，可以释放出土地，更好地规划城市的发展。
其实，以上的措施，我们或多或少也在借鉴和学习。但真正让新加坡炒房成为噩梦的还得靠高额的税负。
04 税负
新加坡税收体系包括印花税、所得税、财产税等。其中有一个印花税，新加坡公民要买的话，首套免征，但第二、第三套税率分别为12%和15%。
永久居民首套税率5%，第二、第三套都是15%。外国人就相对比较惨。可见这个政策对本土刚需的人来说，是最友好的。
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而真正粉碎房地产投机的大杀器就是卖家印花税。卖家印花税按照卖家持有年限，持有1年出售，税率为16%；1-2年税率为12%，即便持有3年，也要8%的税率。
持有时间越短，税率越高，这就让你不敢频繁炒房，高额的印花税让炒房赚取的买卖差价的投资预期，彻底破灭。
最后，还得补上一刀才算完美。政府也担心有人恶意囤房或者持有大量不动产。
因此，只有自己居住的房子才适用低税率。对拥有多套房子的人，除了首套住宅可享受自住型的低税率外。其余适用非自住型税率，最低10%，最高20%。
所以就算不买卖房子，光拿在手上，税负就够你吃一壶的。如果房价上升不能弥补税负的话，那就是在不断亏钱。
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新加坡自住型住房的财产税
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新加坡非自住型住房的财产税
05 调控
1985年，新加坡经历了独立后首次最严重的的经济衰退，楼市出现了低迷。于是财政部成立了不动产市场咨询委员会，通过三重战略以解决楼市低迷问题。1986年第二季度，私人房地产市场开始转暖。
1991年一季度到1996年二季度，新加坡私人住宅价格指数连续增长，期间整整翻了一倍，市场开始过热。
1996年5月，政策推出了一系列调控为市场降温，包括将房地产贷款额与产业市值的比例限制在80%以内，并向那些在三年内转让私宅的业主征收资本利得税和卖方印花税，同时增加土地供给。
1997年，亚洲金融危机爆发，新加坡私宅房地产的价格大幅下降，政府不得不采取刺激政策提振市场信心，随后推出延缓土地供给、延长竣工期限、暂停征收财产交易印花税。
1998年6月，推出20亿新元的援助措施，楼市逐渐开始回温。
2000年三季度至2004年一季度，新加坡楼市进入了持续4年的低迷期。2002年，政府推出了暂缓土地出让、给商业工业房产提供回扣、产业税回扣等措施。2003年4月，推出2.3亿新元的救援配套措施。
2004年二季度，新加坡楼市触底回升，随后高歌猛进。2008年，因次贷危机而破裂。但很快私宅房价在2009年三季度开始迅速反弹，在2013年三季度达到顶峰。
2009年-2013年，私宅房价强力攀升期间，政府推出了九轮降温措施，其中包括各种宏观审慎工具（限制贷款比例、总偿债率框架、月供利率限制）和交易税（卖家印花税、买家额外印花税）。
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所以，我们也可以看出，新加坡政府为了调控房价，在不同时期会采用不同策略，房地产低迷和泡沫都不利于国家经济的发展。
单纯依靠市场的调节是远远不够的，政府的宏观调控显得尤为重要。
房地产是个特殊的产业，决不能任其自由发展，政府调控房地产发展会是个常态，新加坡是这样，中国也将会是这样。
06 理念
有人会说，新加坡的组屋质量应该很一般。在我们印象里，政府的经济适用房就很一般，地理位置、环境、交通、周围资源都很普通。
当然也有好的经济适用房，不过少得可怜。所以更多的人愿意购买商品房，选择条件更好的房子居住。
但事实上，新加坡所有的组屋，都有较完整的生活配套设施。每个社区都很漂亮，交通便利，附近都有公园、学校。超过80%的人，能体面地、安稳地住在组屋里，享受着均等化的公共服务。并不会有“贫富分化”的感觉。
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这种方法其实能有效控制商品房的价格。如果组屋条件不好，就会越来越多的人去买商品房，从而推高房价。即使组屋便宜也吸引不到人购买。
买房除了买房子外，其实也是在买房子周边的配套设施。
目前，中国主要采用“香港”模式。以商品房为主，保障房数量少，环境和配套都很一般。虽然价格便宜，但是轮候的人太多，普通人的住房需求根本无法得到保障。
由于制度和环境的不同，现阶段的中国，很难直接应用新加坡的做法。探索中国特色社会主义房地产发展模式，是目前急需要完成一项艰巨任务。
不过，新加坡不折不扣地执行“居者有其屋”的理念，才是我们最应该学习的。
此时我突然想起杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，不禁让人有点伤感。但愿所有中国人都能过上居者有其屋的生活。
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今天是祖国母亲的诞辰，祝您生日快乐！
（全文完）
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